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201908/28

失控的龙湖:高管出走致系统性坍塌,长沙业主撕开了黑洞

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由于房地产的质量,龙湖终于崩溃了。  
 8月27日,香港龙湖集团2019年中期业绩发布会上,一位来自长沙的龙湖老板赶到香港,拿着麦克风,兴奋地呜咽着龙湖长沙老板的权利。  
 ...我要来,我想问一下吴龙虎女士董事长吴亚军你知道龙湖是长沙权利保护的代名词吗?龙湖在长沙的物业正在捍卫权利,无一例外。 
 ...我们的主人,您知道龙湖的进气口和出气口只有50厘米。 
女士。吴,我非常敬佩你。我听说你创办了龙湖,因为你不满意买房子。我不知道为什么会这样。真的,我不知道,我不知道为什么会这样,我跟
龙湖有多少次沟通?  
之所以最终是因为龙湖房地产的权利保护已经相继出现。 
长沙老板说,龙湖是长沙权利保护的代名词。 
事实上,它不仅仅是长沙。 
在济南,广州,大连,天津,北京,哈尔滨等地,权利保护的旗帜早已涵盖了龙湖龙湖集团的口号,并为您提供一生的待遇。  
  -  1  -    
全国各地都没有房地产权利。  
绿城董事长兼总经理李军房地产建设管理集团有限公司在2018年博鳌房地产论坛上表示,他一直说服同事不要买房两年,因为过去两年房屋质量最差,权利保护潮将在这里。 
出现在几年之内。  
它确实出现了。 
作为3456的创始人,高流量的鸡蛋,龙湖地产随处可见。  
 2018年8月,位于古北水乡的龙湖长城北京的郊区,采购。楼梯倒塌,墙倒塌,墙倒塌,引起公众关注。  
龙湖公关部曾告诉该市,龙湖本身对产品质量要求很高。该公司已在全国44个城市落户,有许多正在建设或交付的项目。龙湖集团首席执行官邵明晓也对此进行了反思。北京项目的质量问题是龙湖的原因。 
为此,龙湖做了几次修改,并坚决在将来结束这些问题。  
然而,从那以后,这些问题一个接一个地继续下去。 \\ n  
在济南龙湖春江禹城,大量业主租用不到两个月,客厅,厨房,卧室和阳台的天花板都发生了大量泄漏。 
特别是在下雨的时候,他们的房子就成了鱼塘。 
停车场漏水不能通过小腿。 
由于漏水导致电线漏电短路,电梯突然断电并经常停电。  
长沙紫鹭紫岩,同样漏水,造成漏电电梯
如果下雨,电梯里的水就像下雨一样。 
长沙天柱原创,在收楼初期,店主发现房子的地板裂缝就像一个蜘蛛网,每个裂缝宽1厘米,把水倒进裂缝里,瞬间漏水,那个是的,裂缝是在地板上。 
。 
在6楼倒水的主人,水滴在5楼顺利滴落。
失控龙虎:高管们离开了系统,系统崩溃了。长沙老板撕开了黑洞。   
福建省晋江市冠臣二期和厦门龙湖,其他地区的龙湖,见过水渗漏。 
这让业主感到无助。由于开发商被称为龙湖,这意味着有水叫湖。 
所以他们必须改名为龙潭房地产,至少海滩上没有水。  
但是,龙潭解决了水的问题,但地面倒塌,但是它非常可怕。  
南京春江玉城,项目现场倒塌,造成附近居民楼的裂缝,数十名居民立即被要求撤离。 
在后期,超过140户住在附近的六家酒店超过两个月,等待问题得到解决。 
济南龙湖水晶城,大雨过后,住宅区的路面坍塌,整个路面呈波浪状。 
有道路表面倒塌的住宅区,以及成都龙湖听蓝湾和大连龙湖天柱。    
失控龙湖:高管们离开系统并系统崩溃。长沙老板撕开了黑洞。 
除了质量问题外,龙湖还有很多不足之处。  
在原来的成都西樵,当房子购买后,每平方米的装修标准为3800元,当房子关闭时,业主们被下巴震惊了。 
浴缸的水龙头没有排水的能力。插座完全堵在马桶后面。设计问题很好,但装修材料,地板不规则地抬起,瓷砖到处都是破碎的。 
由于业主的有效权利,当地政府此时感到震惊,建筑的装修成了业界的一个笑话。  
失控龙湖:高管们离开系统并系统崩溃。长沙老板撕开了黑洞。 
但是啊,成都老板,这个至少还是装修了。 
在青岛春江龙湖,购买房屋的合同是每平方米2500元,最后是粗货。  
根据青岛的法治2017年3月,山东省青岛市市北区开封路19号龙湖春江玉成项目开始销售。 
当许多购房者签订购房合同时,合同规定每平方米装修2500元。 
然而,当房子于今年6月28日交付时,业主根据销售人员的安排签订了这样的合同。当他们看到房子时,他们实际上交付了粗糙的房子。更为荒谬的是听到龙湖销售人员没有签合同的听众无法交出房屋检查,赶紧签合同的业主发现,在签订合同时,实际上有合同业主接受粗略交货。  
与此类权利和质量问题类似,我们很难将其与龙湖联系起来,但近年来经常发生这种情况。我们必须知道龙湖的三大特色以其卓越的品质而闻名。 
按质量讲故事,据说他们自己的员工可以退缩。  
  -  2  -    
鸡蛋营业额高 \\ n  
早在十多年前,龙湖房地产就引入了香港的高流动率模式。 
我不知道我比万科去的地方。 
然而,当时龙湖的高营业额基本上是价格变动和快速出货。 
与后来的高周转率不完全相同。  
从现在起
事实上,房地产开发的运作模式无非就是这两个:追求品质,长期投资。 
由于房地产开发周期正常,中小盘的概况大约为3年。如果时间太长,将导致资本成本增加,这意味着公司的利益会减少。还有一家公司的人员流动率很高。 
他的开发周期相对较短,或者销售周期相对较短,因此他的资金使用率会很高,而且营业额很高。  
自2012年以来,龙湖房地产有每年都在促进其高营业额的坚持。 
但当时,龙湖继续强调自己的品质,并以此为荣。 
同样在几年前,万科提出了所谓的5986高营业额模式,即征地5个月,销售9个月,第一个月销售额为80%。  
 2015年之后,一切都发生了变化。 
当年,房地产业务收入突破数千亿,恒大和万科的销售额迅速达到3000亿。 
龙湖以前的对手已经提升了三个高位。  
许多开发商过去加快了万科的高营业额并实施了3456模式,原因是土地收购时间短,施工进度快,3个月的开发,4个月的开放,5个月的资金是积极的,并返回6个月的资金。 
扣除了激进的速度。  
龙湖此时似乎很恐慌。 2014年和2015年,龙湖的收入为492.9亿,人民币545.4亿元,远远落后于1000亿俱乐部。 
在房地产行业,一旦你失去了规模,你基本上就会失去市场并失去市场,这意味着你必须被淘汰。  
高流动率,这是一个每个房地产企业都必须面对的道路。这条路充满了诱惑。虽然它需要很棘手,但对于开发人员来说,它是一种快速扩展并保持高位的法宝。 
自2015年以来,数十亿房地产巨头纷纷涌现,整个房地产市场的规模也扩大到15万亿。由领先开发商带动的快速周转趋势不断超越房地产市场所需的购买力。  
 2015年之后,龙湖改变了之前的策略并开始以疯狂,迅速的方式占领土地发展,高效发货。 
我开始了新一轮的追逐。 
 44个城市,地球之王永远是这片土地之王。 
从规模来看,到2018年,龙湖的营业额终于突破了1000亿大关。 
然而,它已经失去了质量。  
高营业额可以使公司规模迅速扩大,但同时也牺牲了利润率水平。从征地到销售时间,即使土地价格上涨也可以忽略不计。 
此外,标准化施工流程和高销售费用导致毛利率和净利率大幅回升。 
最终规模上升,但为了赚取利润,开发商可能会牺牲房地产的建筑质量以节省成本。  
此外,质量和在某个阈值中,速度可能是矛盾的。 
毕竟,鱼和熊的爪子都没有。  
对于2018年的北京房地产市场,其中大部分都是价格有限的商品房,作为## #线路运营商,营销如何应对,北京龙湖营销总监张世贞表示,限价是一个命题构成,核心是高周转率。  
  -  3-   
为什么是龙湖?  
房地产市场在过去几年受到监管,许多城市都设定了限价政策。 
为了响应价格限制政策,许多开发商的回复率很高。 
蛋的营业额很大,主要是脆弱的鸡蛋。  
嘴里说小心翼翼地占用土地,但龙湖近年来经常创造土地王,郑州,烟台,广州,厦门,单位价格的国王,两位国王,龙湖基本上是一个必须拥有的土地态度。 
但是,征地成本最初高于竞争对手。价格限制后,利润将相应稀释。  
 2016年7月1日,济南立成。龙湖14亿韩元三个地块。  
失控龙虎:高管们离开系统并系统崩溃。长沙老板撕开了黑洞。 
没有。 2016-G019和2016-G020地块首先结束了竞标。经过326轮锯切后,龙湖地产以966.08万元收集了这两块地块。保费率为202.77,其中住宅楼面价为4447元/平方米。 
商业地块的地上价格为3,760元/平方米。 
连接两个城市后,龙湖地产以人民币415,470,000元的价格赢得2016-G024地块,保费率为79.53,相当于3,141元/平方米的楼面价格。 \\ n这个地块是济南龙湖春江玉成,未来会有严重的质量问题。  
除了以高价格带来土地的成本外,龙湖自身的制度体系也给建筑质量带来了隐患。  
在许多房地产行业看来,龙湖房地产的质量问题频繁发生,有很多与龙湖二级管理模式有关。  
作为一家拥有1000多亿元人民币的TOP10住房公司,类似企业实施总部,区域和城市公司的三级管理模式,龙湖使用以前的总部和城市公司管理和控制模式。  
这意味着龙湖的力量集中在gro并且重要的批准要求小组做出决定。 
其他公司有分散的地区,以使该地区更具主动性。 
由于控制半径太长而且局部问题不同,因此群体难以深入理解,有效管理更加困难。 
因此,龙湖将失去对已出现的一系列问题的控制。  
当我们使用二级控制时,我们显然发现土地的通信效率不够快。后来,在改为三级控制之后,我们的区域自治力度更强,沟通速度更快。 
一位房地产主管说。  
关键在于,在二级控制系统下,龙湖还实施了一个强调每个地区控制成本的激励机制。 \\ n  
计算龙湖地区公司年终奖金池的公式为:当年结算利润*余额记分卡*佣金的一定比例。 
事实上,直接影响年终奖的是平衡会员卡,平衡会员卡中的大头是ROIC投资资本回报率。计算公式为:ROIC \\ u003dEBIT1-税率/计息负债+权益。  
因此,区域公司执行团队
 

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