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201908/04

招商公寓的盈利之道

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8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。
 
每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。
 
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
 
观点地产网 过去一年,长租公寓行业似乎迎来了至暗时刻,资金压力、运营成本与资金错配等,都在考验着这个市场里的企业们。
 
与前些年的意气风发相比,不少企业开始剥离亏损的长租公寓业务,收缩战线,放缓步伐。站在风口上的长租公寓迎来资本蓝海的同时,也遭遇了诸多难题。
 
而招商蛇口旗下的公寓业务板块招商公寓,成为了众多长租公寓参与者中极少数的盈利者。
 
行业洗牌与盈利之道
 
2014年以来,瞄准政策红利与庞大租赁需求,众多房企纷纷布局长租公寓。
 
然而,从去年下半年起,长租公寓企业开始频频爆雷,资金链断裂、兼并收购、剥离长租公寓业务......风口下的长租公寓市场显现出一系列危机,迎来整合与洗牌阶段。
 
"从去年下半年到今年以来,市场上的兼并收购大多是被动式的,因为企业出了问题做不下去了,然后找下家接手。"招商公寓副总经理张敏认为,目前良性的洗牌整合阶段还未到来,真正的行业洗牌阶段应该基于企业发展资源与发展能力受限下主动寻求的收购重组。
 
一直以来,盈利模式模糊是长租公寓面临的最大困境。仲量联行关于长租公寓市场的研究报告中显示,目前在主要的一二线城市,由于传统商品住宅用地价格较高,长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。
 
在此背景下,招商公寓以每年几个亿盈利领跑长租公寓市场,盈利则来源于其早期积累自持的大量职工住宅物业,历经数十年,得以低成本与稳定客源获取更高的利润。
 
虽然态势乐观,但招商公寓在扩张路径上仍然保持着谨慎稳健的态度。张敏透露,今年上半年以来,招商公寓增速放缓,尤其在整租改造业务。
 
目前,招商公寓已开业运营的物业自持占比约90%,未来会以重资产和包租改造"两条腿走路"的模式,共同发展。
 
"我觉得大家对包租改造的误区很深,为什么包租改造不盈利?第一,大家都在涉入,获取房源的成本提高了;第二,市面上出来的产品较单一,大部分都是精品白领公寓,竞争压力大,溢价空间非常有限。"
 
包租改造的盈利难题一直以来都让众多企业头疼,单一的产品形态、高昂的房源成本和融资收紧,让长租公寓市场的竞争日趋白热化,而招商公寓已瞄准了另一个蓝海。
 
凭借对长租公寓市场的深刻洞察,招商公寓敏锐地察觉到了蓝领公寓的商机:"蓝领公寓装修改造及运营成本低于白领公寓,但单间总租金收入依然可以保持与白领公寓差不多的状态,利润空间得到有效提升。"
 
国家统计局数据显示,近十年来,随着经济结构战略转型和升级,第三产业增长迅猛,2018年第三产业增加值达到469574.6亿元,占三大产业的比重达到52.2%,为城镇化进程中涌入城市的流动人口提供了大量的就业机会。
 
在租售同权与户籍制度改革下,大多数蓝领群体通过租房解决居住需求,这就营造了广阔的蓝领公寓市场。张敏坦言,蓝领公寓将是招商公寓即将着力发展方向之一。
 
此外,在长租公寓的城市布局上,包租改造则会聚焦在有长期需求增长的一线城市和强二线城市,以市场为导向去发展。
 
历史经验与未来之路
 
发展长租公寓,招商公寓有着深厚的历史基础。
 
作为租赁市场的元老之一,凭借20世纪80年代以来"三来一补"工业模式积累的大量员工宿舍,2009年招商公寓将原有职工住宅槟榔园小区改造为集中式精装租赁公寓--壹间公寓,这也是首个精品公寓类项目落地。
 
此后,招商公寓不断调整自我定位,逐步形成了"壹栈人才公寓""壹间精品公寓""壹棠服务公寓"三条定位清晰的核心产品线。"壹栈人才公寓"主要是政府合作、企业园区配套人才住房,面向政策型人才客群;"壹间精品公寓"主要针对毕业青年、白领、行业精英等多细分人群的品质租房;"壹棠服务公寓"是中高端服务式公寓,主要面向国内外商务精英人士和中短期差旅居住需求。
 
据官方数据显示,截至2019年上半年,招商蛇口公寓业务总体规模近100万平米,约2.5万间,项目布局北上广深、天津、重庆、武汉、南京、苏州等16个重点一二线城市。在此期间,壹间公寓将作为招商公寓主打产品系列,成为全国布局的重点品牌。壹间公寓已落地运营有上海、天津、南京、武汉、重庆,今年广州、佛山也即将开业运营。深圳也将继续在2019年-2020年持续发力,多个项目筹备中。其中水湾1979、水湾C将分别在8月、9月与大家见面。
 
在资本市场上,凭借招商公寓的盈利,2017年成功完成了60亿元的交易所首单储架式长租公寓CMBS,尔后又联合建设银行完成了200亿元的银行间市场首单长租公寓市场ABN产品。
 
张敏告诉观点地产新媒体,融资将用于发展重资产与轻资产,未来重资产模式将逐渐成为核心之一,并以村集体用地、存量商办物业等错配价值作为招商公寓未来的发展重心。
 
采访的最后,张敏形象地将长租公寓市场比喻为"八仙过海,各显神通",但他认为只有打造技术壁垒,才能具备核心竞争优势。
 
他透露,2019年招商公寓将寻求有质量的增长,打造比较完整的线上、线下、智能化聚合的平台,服务客户,改善内部管理,形成长租公寓的产品、服务、运营的系统性解决方案,形成行业技术壁垒。尤其是在客户体验上,更加注重产品质量与空气质量治理检测,力求新项目所有房间进行空气治理与检测并需合格,秉持让租房生活简单一点的品牌理念,让城市租房人群安心安全居家,朝着让租房生活更美好的愿景前进。
 
以下为观点地产新媒体对招商公寓副总经理张敏先生的专访实录:
 
观点地产新媒体:怎么理解长租公寓的洗牌和整合阶段?
 
张敏:从去年下半年到今年以来,市场上的兼并收购都是被动式的,都是因为企业出了问题做不下去了,然后找下家接手。真正洗牌是行业发展到一定阶段的时候,因为发展的资源,发展的能力,主动去做兼并收购重组,是为了一个目标做这件事情,这才是真正的良性洗牌整合阶段,这个阶段行业还没有到。
 
从国外的经验包括国内优秀代表经验来看,包租改造是不是成立?长期来看是成立的,但是短期来看行业在风口上,大家一窝蜂争抢资源,导致前端成本太高了,短期来看包租改造这件事真的值得商榷。
 
长期来看,不忘初心,牢记使命,初心是什么呢?从我们的历史来看,通过资产的运营,改善现金流,带来资产的增值,这部分才是未来长租公寓和其它存量资产运营的核心。
 
观点地产新媒体:招商现在的规模大概是多少?
 
张敏:去年全国新增了1万间,目前大概有2.5万间房。今年上半年以来,我们的增速放缓了,而且是迅速的放缓,尤其是整租改造业务迅速放缓了。
房地产新媒体的观点:招商局公寓有利可图?  
张敏:是的,我们每年都有数亿的利润。  
你能在短期内找到盈利模式吗? 
这个很难(硬。 
包括目前我们的重资产租金和销售比例只能是2到3,大家都说包改造三年回报,五年回到原来,真的可以六年回来,八年多年前已经非常乐观了
 s项目。  
 Viewpoint房地产新媒体:招商局公寓拥有很多自有资产。在去年和去年,它还发行了许多资本化金融产品,如CMBS和ABN。这部分资金是用于资产扩张还是轻资产扩张?  
张敏:两者都不受限制,我们两者兼顾。 
从我们的历史经验来看,未来将专注于重资产。重资产不仅仅是商品房和可售房屋。这不是问题。我们仍然关注价值不匹配的概念。  
例如,村集体土地,例如,商业地产的原始库存,国家有政策支持长期租赁公寓。 
这种不匹配的资源和不匹配的价值是我们未来的重点。  
房地产新媒体的观点:轻资产的成本会更高吗? \\ n \\ n \\ n r \\ n 
张敏:商家仍然信任他们自己的品牌。业主进行包机改革的痛苦是什么? 
稳定可靠的合作伙伴,此时吸引投资仍有优势,我们在获取资源的成本方面具有优势。  
房地产新媒体的观点:如果你做轻资产和包机改造,收入只能赚取租金差额?  
张敏:是的,它只能是一个可怜的租金,没有别的。 
长期出租的公寓增值服务收入很低,每个人都想这样做,但他们还没有想出这个模型。  
你想做包机吗?装修和整个租金改革? 
重要的是要做到这一点,但是当它完成时,它不是大量的水,而是一个仔细的选择。 
对于项目的选址,包括产品设计,开发成本控制,循环控制和操作后控制,难度会更高。  
最理想的选择宪章改革是六到八年的回归。有些人称之为三到五年前,但这还有待观察。  
现在我们正在开发这样一个快速的阶段,在回归要求如此之高的时代,很少人们真的坚持做五年零十年。我对开发人员更加乐观。  
一方面,开发人员有自己的资金。一方面,它有自己的资产,它可以支持业务的底层。它可以培养这项业务,让它慢慢增长,而不是快速增长。  
房地产新媒体的观点:哪些城市是包机改造的主要类型,还是在每个城市都有地区?  
张敏:我们的整个业务专注于一线城市和强大的二线城市。它不会在大范围内展开,仍有选择,主要集中在长期需求增长的城市。  
房地产新媒体的观点:许多招商局公寓都是以前建立的基础。有许多自我维持的属性,90个是自我维持的。如果你将来进行包机改革,它会平衡其他项目的利润吗?  
张敏:我认为每个人都对章程的改革深感误解。为什么宪章改革没有盈利? 
首先,每个人都在做
在这种情况下,已经提高了租赁价格并且获得了上市的成本。 
其次,市场上的产品太单一了。他们都是精品白领公寓。优质空间非常有限。价格差异非常有限。但是没有办法。每个人都必须做规模。白领公寓市场容量最大,所以每个人都在这样做。 
特许翻新,为白领公寓做市场。  
但是,在我看来,蓝领公寓市场值得关注。蓝领公寓市场溢价相对较高,价差可以打开,控制服务公寓运营成本的灵活性相对较大。  
蓝领公寓低价投入成本。例如,一个房间为6人,深圳关中600至800元,海关外300至500元,在同一房间区域,蓝领公寓可以达到4000元,但投入成本非常低
低远远低于白领公寓。  
房地产新媒体的观点:未来,招商局公寓将朝着这个方向发展吗?  ## #张敏:这件作品将成为我们思考的方向,因为我们有这个基础。  
观点房地产新媒体:招商局公寓也主要倾向于扩大自己的房产?   
张敏:我会两条腿走路。去年之前的租赁和转型模式是发展的重点,重资产被置于辅助位置。 
但从今年开始,我们将把重资产和包机翻新放在同一位置。  
 Viewpoint房地产新媒体:招商局公寓的理想比例是多少?轻量级和重型资产?  
张敏:理想的是能够打开五个或五个,指的是管理区域,而不是投资金额。  
重资产的投资额度可以被几个轻资产项目抵消。最好能够打开五到五个管理区域。当然,没有逻辑支持它。  
房地产新媒体的观点:现在这个行业的活跃程度越来越低。每个人都说2019年是关键的一年。你对这个阶段的公寓业发展有什么看法?  
张敏:这个行业经历了大海和各种神奇的力量。每个人都做到了。它只是反映了这个行业没有技术障碍,也没有进入障碍。  
 2019年,我们主要建立内部能力,包括我们的系统,智能使用和能力在公寓产品上实施完整的系统平台。这很关键。  
长期租赁公寓行业有一个类比,这是一家连锁酒店。连锁酒店也充满了鲜花,每个人都会这样做,最后会有其他一些。剩下的几个必须具有核心竞争优势和技术障碍。  
 2019年,我们一方面寻求质量增长。另一方面,我们正在构建一个相对完整的在线,离线和智能聚合平台。只有这样,我们才能更好地为客户服务,更好地帮助改善内部管理。 
。  
在为客户提供良好服务后,成本将降低,最终将反映在项目的运营效率和整体财务报表中。最后,长租公寓的产品,服务和运营形成了一个相对完整的系统解决方案,形成了一定的技术障碍。
 


文章作者:admin
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