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201908/03

房价真是拖累中山经济的“祸首”吗?

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近期,中山、镇江、贵阳等多个二三线城市因短期房价上涨较快,经济下行显著等特征备受各界关注,市面上关于房地产发展和经济增长关系的讨论一时间被推上风口浪尖,“房价对于产业、人口挤出效应显现”、“地方经济亡于地产”等论断层出不穷,究竟这些城市的房价上涨是经济疲软的“罪魁祸首”吗?以下我们将以中山这个城市为典型案例进行剖析。
 
1
 
“深中通道”规划刺激中山楼市
 
房价倍增之后稳步上行
 
纵观中山近几年的楼市行情,与多数三四线城市趋同,2015年前基本保持平稳,商品住宅均价保持在4000-6000元/平方米,2016年伴随着大批投资客入场,短期内房价破万,政府为维稳市场,开始限签,导致市场交易数据出现一定滞后性。此后调控不断升级,2017年3月开启限购,可居民成交热情不降反升,市中心房价甚至达到了1.8万-1.9万元/平方米。直至2018年调控效应才逐步显现,房价进入平稳期,少数项目售价小幅微调。
 
从CRIC监测的商品住宅月度成交数据来看,2018年末存在一波“集中爆发”的行情,主要源于2018年10月之后,网签备案节奏逐渐放开,将之前积压排队的高价项目加快备案,因而11、12月两个月商品住宅集中成交了301万平方米,占比全年41%。步入2019年以来,整体市场基本保持供不应求的情况,加之2月粤港澳大湾区规划纲要出台后,中山市场预期有所提升,成交量基本保持小幅上行趋势。
 
行业透视|房价真是拖累中山经济的“祸首”吗?
而从房价的变动情况来看,成交均价一直保持着稳步上行的趋势,2019年6月升至14058元/平方米,政府一直通过控制项目备案节奏,高低错配等方式来结构性调节房价。而从房价的同比变动来看,2018年11月是有显著“激增”的情况的,这主要源于2018年10月政府限签放松,高价项目备案量骤增所致,而后房价同比涨幅一直维持高位,目前来看房价翻番已是不争的事实。
 
行业透视|房价真是拖累中山经济的“祸首”吗?
2
 
镇域经济自成一体,特色产业高度聚集外贸疲软才是GDP增速下滑的主因
 
虽然楼市成交行情保持高涨,但与之形成鲜明对比的当属增长日益乏力的中山经济,据统计公报显示,2018年中山实现地区生产总值(GDP)3632.7亿元,按可比价格计算,比上年增长5.9%,低于全国水平。纵观其2013年以来的增长率变化,基本呈现出稳步下行趋势,5年间降幅达4.1pts,经济增长动力显著不足。
 
不过中山经济疲软真的是由其房价攀升的挤出作用导致的吗?我们认为,要探寻其主因,还是应从中山本身的经济产业形态和发展模式着手。
 
(1)中山镇域经济发达,各镇产业独立且因临海区位发展出独特外贸经济
 
众所周知,中山是全国5个不设区的地级市之一,由市辖镇组成,镇域经济相对发达,几乎每个镇都有其独特且规模庞大的特色产业,如火炬开发区主要依靠高新技术产业发展,阜沙、港口、古镇、横栏则以灯饰作为区域发展支柱产业;小榄的五金加工、坦洲的电子加工、三乡的制鞋业基本也是中外驰名,因而跻身于全国百强镇。
 
加之中山临海独特的区位因素,也使之发展出独特的港口外贸经济,以古镇的灯饰产业为例,经过30多年培育发展,已然形成了“产供销一体化、上下游配套全”的产业格局,销量占国内灯饰市场70%份额,产品出口到130多个国家和地区,被授予和评为“中国灯饰之都”,成为全国最大的灯饰生产销售中心之一。正是这自成一体的经济发展模式,也使得中山各镇的产业经济较为独立且发展较好,人口、资金等各方面都会自成一体,各地区间人员交流和流动性较小,偏向独立发展。
 
(2)交通运输仓储和出口贸易疲软是拖累中山经济发展的主因
 
因中山独特的产业发展模式和港口外贸经济类型的特征,分析其GDP增速下滑不得不考量结构性因素带来的影响,我们着重关注了两项指标:
 
一是交通运输、仓储和有邮政业增加值,因中山各镇主导产业基本以小家电、五金、灯饰等小商品贸易为主,且是全国性的供应商,产品外销离不开交通运输、仓储等环节,因而该指标可间接反映其产业活力,纵观2013-2018年交通运输、仓储和邮政业增加值变化情况,虽然仍维持波动上行,但增长率明显呈现出逐年下滑趋势,且2018年跌至负值,也可以看出本地产业增长存在部分停滞,经济缺乏活力等情况。
 
二是出口总值和增长率变化情况,因中山独特的沿海区位和制造业的蓬勃发展,也使出口贸易成为了本地经济的重要支撑,纵观中山2013-2018年出口总值的变化情况, 2016年前整体维稳,年均出口基本都在1700亿元以上,2017年首次突破2000亿元,不过值得关注的是2018年首次出现下滑,降幅达12.3%,主要源于国际环境不确定因素增加,中美贸易摩擦等外部因素,对外贸易整体活力下降,出口也受到了一定负面影响。
 
(3)房价对人口挤出效应并不显著,2018年户籍人口比1.87维持人口净流入
 
房价上涨是否会对本地客群有明显的挤出效应呢,通过中山历年统计公报披露的人口数据,我们发现,这样的效应并不显著,自2013年以来,中山户籍人口和常住人口基本呈现出逐年递增的态势,常住人口由2013年的317万人增长至2018年的331万人,5年间增长了14万人,尤其是2018年增长量创新高,达到了5万人,且常住户籍人口比维持在1.87,中山仍属于典型的人口净流入城市,并未出现明显的房价挤出效应。
 
综上,房地产的蓬勃发展对经济增长的确有双刃剑的作用,但将中山经济疲软等问题仅归咎于房价增长过快难免简单粗暴,结合以上分析,我们大体得出如下结论:一是中山有其自身的镇域经济特色,各乡镇发展自成一体,本地购买力不弱;二是产业活力下降,外贸疲软才是中山GDP增速下滑的主因,与房价上涨的关联性并不大;三是对于中山而言,当前房地产对经济的正面作用要显著大于负面效应,经济亡于地产等说法未免言过其实。

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